Rynek mieszkań w Olsztynie

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 83% transakcji; deweloper: D.DOM Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa: etap I XII 2020 - VI 2022 (36 mieszkań), etap II IX 2022 - IX 2024 (72 mieszkania w 3 budynkach), etap III gotowy do odbioru, etap V w budowie z terminem IV kw. 2026 (3 budynki, 37-48 mieszkań).

Osiedle nad Jeziorem Ukiel na Likusach, budowane etapami przez D.DOM Sp. z o.o. Budynki mają po 3 kondygnacje nadziemne z parterem i 1 podziemną z halą garażową wyposażoną w ładowarki do aut elektrycznych; w standardzie ogrzewanie podłogowe i klimatyzacja, komórka lokatorska w cenie, części wspólne zasilane fotowoltaiką. Na terenie osiedla własna plaża i pomost nad jeziorem, plac zabaw oraz strefa fitness z sauną, a w etapie III basen i strefa wellness (ddom.eu). To właśnie te udogodnienia i bezpośredni dostęp do wody tłumaczą, dlaczego adresy przy Bałtyckiej 91 są najdroższe w całym rankingu. UWAGA co do numerów: rynekpierwotny.pl wiąże z inwestycją wprost tylko numer 91C (etap III), a biuro sprzedaży D.DOM mieści się pod adresem Bałtycka 91F/7. Przypisania poszczególnych etapów do liter 91A, 91B i 91E nie udało się potwierdzić źródłowo - dlatego wszystkie te adresy opisano wspólną nazwą 'Warmiński Port' bez numeru etapu. Numery 91G i 91H należą do odrębnej inwestycji (Ukiel Apartamenty) i są ujęte w osobnym wpisie.

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 93% transakcji; deweloper: D.DOM Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa: etap I XII 2020 - VI 2022 (36 mieszkań), etap II IX 2022 - IX 2024 (72 mieszkania w 3 budynkach), etap III gotowy do odbioru, etap V w budowie z terminem IV kw. 2026 (3 budynki, 37-48 mieszkań).

Osiedle nad Jeziorem Ukiel na Likusach, budowane etapami przez D.DOM Sp. z o.o. Budynki mają po 3 kondygnacje nadziemne z parterem i 1 podziemną z halą garażową wyposażoną w ładowarki do aut elektrycznych; w standardzie ogrzewanie podłogowe i klimatyzacja, komórka lokatorska w cenie, części wspólne zasilane fotowoltaiką. Na terenie osiedla własna plaża i pomost nad jeziorem, plac zabaw oraz strefa fitness z sauną, a w etapie III basen i strefa wellness (ddom.eu). To właśnie te udogodnienia i bezpośredni dostęp do wody tłumaczą, dlaczego adresy przy Bałtyckiej 91 są najdroższe w całym rankingu. UWAGA co do numerów: rynekpierwotny.pl wiąże z inwestycją wprost tylko numer 91C (etap III), a biuro sprzedaży D.DOM mieści się pod adresem Bałtycka 91F/7. Przypisania poszczególnych etapów do liter 91A, 91B i 91E nie udało się potwierdzić źródłowo - dlatego wszystkie te adresy opisano wspólną nazwą 'Warmiński Port' bez numeru etapu. Numery 91G i 91H należą do odrębnej inwestycji (Ukiel Apartamenty) i są ujęte w osobnym wpisie.

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 88% transakcji; deweloper: D.DOM Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa: etap I XII 2020 - VI 2022 (36 mieszkań), etap II IX 2022 - IX 2024 (72 mieszkania w 3 budynkach), etap III gotowy do odbioru, etap V w budowie z terminem IV kw. 2026 (3 budynki, 37-48 mieszkań); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 6.

Osiedle nad Jeziorem Ukiel na Likusach, budowane etapami przez D.DOM Sp. z o.o. Budynki mają po 3 kondygnacje nadziemne z parterem i 1 podziemną z halą garażową wyposażoną w ładowarki do aut elektrycznych; w standardzie ogrzewanie podłogowe i klimatyzacja, komórka lokatorska w cenie, części wspólne zasilane fotowoltaiką. Na terenie osiedla własna plaża i pomost nad jeziorem, plac zabaw oraz strefa fitness z sauną, a w etapie III basen i strefa wellness (ddom.eu). To właśnie te udogodnienia i bezpośredni dostęp do wody tłumaczą, dlaczego adresy przy Bałtyckiej 91 są najdroższe w całym rankingu. UWAGA co do numerów: rynekpierwotny.pl wiąże z inwestycją wprost tylko numer 91C (etap III), a biuro sprzedaży D.DOM mieści się pod adresem Bałtycka 91F/7. Przypisania poszczególnych etapów do liter 91A, 91B i 91E nie udało się potwierdzić źródłowo - dlatego wszystkie te adresy opisano wspólną nazwą 'Warmiński Port' bez numeru etapu. Numery 91G i 91H należą do odrębnej inwestycji (Ukiel Apartamenty) i są ujęte w osobnym wpisie.

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 100% transakcji; deweloper: D.DOM Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa: etap I XII 2020 - VI 2022 (36 mieszkań), etap II IX 2022 - IX 2024 (72 mieszkania w 3 budynkach), etap III gotowy do odbioru, etap V w budowie z terminem IV kw. 2026 (3 budynki, 37-48 mieszkań); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 7.

Osiedle nad Jeziorem Ukiel na Likusach, budowane etapami przez D.DOM Sp. z o.o. Budynki mają po 3 kondygnacje nadziemne z parterem i 1 podziemną z halą garażową wyposażoną w ładowarki do aut elektrycznych; w standardzie ogrzewanie podłogowe i klimatyzacja, komórka lokatorska w cenie, części wspólne zasilane fotowoltaiką. Na terenie osiedla własna plaża i pomost nad jeziorem, plac zabaw oraz strefa fitness z sauną, a w etapie III basen i strefa wellness (ddom.eu). To właśnie te udogodnienia i bezpośredni dostęp do wody tłumaczą, dlaczego adresy przy Bałtyckiej 91 są najdroższe w całym rankingu. UWAGA co do numerów: rynekpierwotny.pl wiąże z inwestycją wprost tylko numer 91C (etap III), a biuro sprzedaży D.DOM mieści się pod adresem Bałtycka 91F/7. Przypisania poszczególnych etapów do liter 91A, 91B i 91E nie udało się potwierdzić źródłowo - dlatego wszystkie te adresy opisano wspólną nazwą 'Warmiński Port' bez numeru etapu. Numery 91G i 91H należą do odrębnej inwestycji (Ukiel Apartamenty) i są ujęte w osobnym wpisie.

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 100% transakcji; deweloper: D.DOM Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa: etap I XII 2020 - VI 2022 (36 mieszkań), etap II IX 2022 - IX 2024 (72 mieszkania w 3 budynkach), etap III gotowy do odbioru, etap V w budowie z terminem IV kw. 2026 (3 budynki, 37-48 mieszkań).

Osiedle nad Jeziorem Ukiel na Likusach, budowane etapami przez D.DOM Sp. z o.o. Budynki mają po 3 kondygnacje nadziemne z parterem i 1 podziemną z halą garażową wyposażoną w ładowarki do aut elektrycznych; w standardzie ogrzewanie podłogowe i klimatyzacja, komórka lokatorska w cenie, części wspólne zasilane fotowoltaiką. Na terenie osiedla własna plaża i pomost nad jeziorem, plac zabaw oraz strefa fitness z sauną, a w etapie III basen i strefa wellness (ddom.eu). To właśnie te udogodnienia i bezpośredni dostęp do wody tłumaczą, dlaczego adresy przy Bałtyckiej 91 są najdroższe w całym rankingu. UWAGA co do numerów: rynekpierwotny.pl wiąże z inwestycją wprost tylko numer 91C (etap III), a biuro sprzedaży D.DOM mieści się pod adresem Bałtycka 91F/7. Przypisania poszczególnych etapów do liter 91A, 91B i 91E nie udało się potwierdzić źródłowo - dlatego wszystkie te adresy opisano wspólną nazwą 'Warmiński Port' bez numeru etapu. Numery 91G i 91H należą do odrębnej inwestycji (Ukiel Apartamenty) i są ujęte w osobnym wpisie.

osiedle: Kościuszki; rynek pierwotny: 100% transakcji; deweloper: D.DOM Sp. z o.o.; realizacja: oddanie II kw. 2024.

Jeden kameralny budynek (3 kondygnacje naziemne i 1 podziemna) z 33-37 mieszkaniami i apartamentami, garaż podziemny; elewacja z czerwonej cegły nawiązująca do tradycji warmińskiej (ddom.eu). Działka leży bezpośrednio nad Łyną, przy moście Mariańskim i ścieżce Łynostrady, w zasięgu spaceru od Parku Centralnego i Starego Miasta. UWAGA: deweloper i portale podają ulicę bez numeru - przypisanie do numeru 2 nie zostało potwierdzone źródłowo.

osiedle: Wojska Polskiego; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: ARBET Investment Group Sp. z o.o.; realizacja: budowa XI 2015 - V 2017; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 19.

Budynek drugiego osiedla ARBET-u przy Leśnej: 6 kondygnacji nadziemnych i 1 podziemna z halą garażową, winda, mieszkania 45-125 m2, a na dwóch najwyższych kondygnacjach penthouse'y 107-120 m2 z dużymi tarasami. Bezpośrednie sąsiedztwo Lasu Miejskiego i Jeziora Długiego. Przypisanie numeru potwierdza nazwa i siedziba zarządcy: 'Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. Leśnej 22 i 24 w Olsztynie' działa pod adresem ul. Budowlana 3, czyli w siedzibie ARBET-u, z adresem kontaktowym w domenie dewelopera. To najdroższy adres przy tej ulicy w danych z lat 2024-2026.

osiedle: Brzeziny; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego EKOBUD Sp. z o.o. (Ostróda); realizacja: budowa II 2017 - VI 2018, oddanie 2018/2019 (źródła podają obie daty); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 52.

Dwa budynki, łącznie 123 mieszkania 43,94-89,3 m2, każde z balkonem lub tarasem; podziemna hala garażowa, komórki lokatorskie, cichobieżne windy, plac zabaw i siłownia plenerowa na terenie osiedla (ekobud.ostroda.pl, korter.com.pl). Deweloper sam opisuje lokalizację jako 'prestiżową część Olsztyna przy ulicy Nowaka/Tuwima'; ok. 600 m do Galerii Warmińskiej, kina i basenu. Przypisanie adresu potwierdza Wspólnota Mieszkaniowa 'Sady' ul. Nowaka 2.

osiedle: Śródmieście; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: OPB Development (spółką celową i właścicielem gruntu była Kopernik Park Sp. z o.o., KRS 0000265115); realizacja: budowa 2012 - XII 2013 wg urbanity; ogłoszenia sprzedaży podają rok budowy 2014, więc dla części mieszkalnej należy przyjąć przedział 2013-2014; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 20.

Zespół czterech budynków mieszkalnych o 5-7 kondygnacjach, ok. 110 mieszkań o powierzchni 31-97 m2, dwupoziomowy monitorowany garaż podziemny, 194 miejsca postojowe, komórki lokatorskie, concierge i lokale handlowo-usługowe w parterze, wzniesiony na terenie po dawnym kinie Kopernik. Poszczególne budynki noszą nazwy planet - Merkury, Jowisz, Neptun i Saturn - i są to nazwy oficjalne, nie oznaczenia nadane przez mapujących: potwierdza to zarówno OpenStreetMap (way 249468863, 249468866, 249468867, 249468870), jak i prasa lokalna, według której wszystkie budynki zespołu otrzymały miana wzięte od nazw planet, a niedokończony blok biurowy miał się nazywać Mars. Cechy cenotwórcze: ścisłe centrum ok. 0,5 km od rynku, sąsiedztwo Teatru im. Jaracza i Wojewódzkiej Biblioteki Publicznej, zamknięty zagospodarowany dziedziniec, dwupoziomowy garaż i usługi w parterze. Dodatkowo od 2026 r. straszący przez lata szkielet biurowca przy Partyzantów 89 działa jako hotel, co usunęło główny czynnik obniżający atrakcyjność kwartału. Nie ustalono, czy każdy budynek ma osobną wspólnotę - dla adresu 1 Maja 5a brak wpisów w wykazach wspólnot.

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 91% transakcji; deweloper: Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane "IPB" Sp. z o.o.; realizacja: oddanie III kw. 2021; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 5.

Dwa budynki (A i B) o 3 kondygnacjach nadziemnych z parterem i 1 podziemnej, łącznie 42 mieszkania o powierzchni 52-87 m2 (część źródeł podaje szerszy zakres 24,73-90,19 m2); winda, parkingi podziemne pod budynkami, miejsca naziemne, plac zabaw, altana rekreacyjna, ogródki na parterze i tarasy w wybranych mieszkaniach. Ze osiedla prowadzi ścieżka do Jeziora Ukiel (rynekpierwotny.pl, korter.com.pl). Przypisanie do numerów potwierdza nazwa wspólnoty: Wspólnota Mieszkaniowa 'Ukiel Apartamenty' ul. Bałtycka 91 G i H w Olsztynie.

osiedle: Kościuszki; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; realizacja: rok budowy 2013; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 2.

Nazwy handlowej ani dewelopera nie ustalono; najpewniej budynek nigdy nie miał nazwy marketingowej. Rok budowy 2013 potwierdza ogłoszenie sprzedaży opisujące 'sześciokondygnacyjny, pięciopiętrowy, nowoczesny budynek wybudowany w 2013 r.', zgodnie z pierwszą transakcją w rejestrze cen z 20 IX 2013 r. Cechy cenotwórcze: sześć kondygnacji (potwierdzone też w OpenStreetMap, way 249166342), cichobieżna winda z bezpośrednim dostępem do hali garażowej na poziomie -1, duże metraże 53,9-103,8 m2 i kameralna skala budynku. Adresu nie należy mylić z sąsiednim apartamentowcem Apartamenty Opera przy Kołobrzeskiej 6, który jest odrębną inwestycją firmy Dan-Bud. Uwaga do przypisania dzielnicy: ogłoszenia lokują ten adres 'w głębi osiedla Kętrzyńskiego', za teatrem lalek, a nie na Pojezierzu. Dla numeru 7A brak wpisu wspólnoty mieszkaniowej w wykazach, co domyka poszukiwania w źródłach internetowych - dewelopera dałoby się ustalić dopiero z ewidencji gruntów i budynków.

osiedle: Likusy; rynek pierwotny: 100% transakcji; deweloper: Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane "IPB" Sp. z o.o.; realizacja: oddanie III kw. 2021; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 3.

Dwa budynki (A i B) o 3 kondygnacjach nadziemnych z parterem i 1 podziemnej, łącznie 42 mieszkania o powierzchni 52-87 m2 (część źródeł podaje szerszy zakres 24,73-90,19 m2); winda, parkingi podziemne pod budynkami, miejsca naziemne, plac zabaw, altana rekreacyjna, ogródki na parterze i tarasy w wybranych mieszkaniach. Ze osiedla prowadzi ścieżka do Jeziora Ukiel (rynekpierwotny.pl, korter.com.pl). Przypisanie do numerów potwierdza nazwa wspólnoty: Wspólnota Mieszkaniowa 'Ukiel Apartamenty' ul. Bałtycka 91 G i H w Olsztynie.

osiedle: Osiedle Kętrzyńskiego; rynek pierwotny: 6% transakcji; deweloper: Dan-Bud (inwestor i generalny wykonawca); realizacja: budowa V 2016 - XII 2018, oddanie do użytkowania II kw. 2019; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 53.

Wysoki apartamentowiec na osiedlu Pojezierze: 12 kondygnacji nadziemnych i 3 podziemne, 167 mieszkań o powierzchni 29-130 m2 (1-6 pokoi), 10 lokali handlowo-usługowych i 210 miejsc parkingowych w garażu (urbanity.pl, korter.com.pl). Dwie kondygnacje podziemne i wysokość zabudowy dają widoki, których nie ma w otaczającej zabudowie Pojezierza, a bliskość Parku Kusocińskiego i linii tramwajowej przy Kołobrzeskiej dopełnia lokalizację. Nazwę potwierdza tag 'Opera Apartamenty' na budynku w OpenStreetMap (way 721211585).

osiedle: Grunwaldzkie; rynek pierwotny: 88% transakcji; realizacja: rok budowy 2022; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 12.

Kameralna enklawa: jeden czteropiętrowy budynek z garażem podziemnym i windą, w tradycyjnej technologii murowanej, dostosowany dla osób z niepełnosprawnościami; miejsce postojowe w garażu sprzedawane osobno. Położenie przy starej alei Warszawskiej, w otoczeniu kamienic z początku XX w., naprzeciwko Warmia Towers. Deweloper (podmiot prowadzący inwestycję) nie został ustalony - domena starawarszawska.pl nie jest już serwisem inwestycji, a archiwalne ogłoszenia nie podają nazwy spółki.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym.

Nazwy nie potwierdzono, choć przesłanki wskazują na osiedle Libero firmy Budlex. Przy Barcza 50 istnieje trzynaście punktów adresowych (50A-50H oraz 50J-50N, bez 50I). Rejestry wspólnot przypisują Aurorze numery 50A i 50B (etap I) oraz 50C i 50D (etap II), a Libero - numer 50E; korter dokłada Libero numery 50G i 50H. Cztery budynki 50E, 50F, 50G i 50H tworzą zwarty kwadrat, co odpowiada czterem budynkom Libero, ale żaden wpis rejestrowy ani żadne dostępne dziś źródło nie wymienia numeru 50F wprost, dlatego pola nazwy i dewelopera zostają puste. Sprawdzalne cechy budynku: siedem kondygnacji (OpenStreetMap, way 683225062), a na osiedlu Libero garaż podziemny, windy, wysokość pomieszczeń 275-300 cm, monitoring i teren zamknięty szlabanem. Domknięcie wymaga wypisu z ewidencji gruntów i budynków.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Budlex Sp. z o.o.; realizacja: budowa od 2018 r.; budynek C (Barcza 50E) oddany w 2021 r.; kolejne budynki - Barcza 50G (2022) i Barcza 50H (2023); etap IV oddany IV kw. 2022; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 59.

Cztery budynki o 6 kondygnacjach naziemnych i 1 podziemnej, łącznie ok. 307-400 mieszkań o powierzchni 26-106 m2; teren monitorowany, garaż podziemny, wideodomofony, plac zabaw, przestronne lobby (korter.com.pl, dopoznania.pl). Adres potwierdza Wspólnota Mieszkaniowa 'Libero' ul. Barcza 50E. Najnowsza zabudowa na Nagórkach, w otoczeniu bloków z lat 70. i 80.

osiedle: Podgrodzie; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane "IPB" Sp. z o.o.; realizacja: oddanie IV kw. 2016 (całe osiedle budowane od X 2015 do 2020 r.); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 20.

Budynki Tuwima 3A i 3B tworzą jedną wspólnotę i odpowiadają budynkom F1 (33 mieszkania) oraz F2 (40 mieszkań) osiedla Calamo Park, obu o 6 kondygnacjach nadziemnych i 1 podziemnej i obu oddanym w IV kw. 2016 r.; który z nich to dokładnie numer 3A, nie ustalono, ale wspólna data oddania czyni rocznik pewnym. Całe osiedle to 6 budynków F1-F6 i 264 mieszkania. Cechy cenotwórcze: garaż podziemny, winda, videodomofon, plac zabaw, teren ogrodzony, metraże 37-68 m2; Podgrodzie ok. 2,4 km od centrum, blisko jezior, plaży, pływalni i lasu. Nazwę wiążą z numerem dwa niezależne źródła podające adres 'ul. Juliana Tuwima 3A' razem z nazwą Calamo Park, a korter podaje adres osiedla jako ul. Tuwima 3-5. UWAGA, dwa tropy odrzucone: 'Tuwima Park' dewelopera WPB Rombud to inny obiekt - jeden budynek oddany dopiero w I kw. 2024 r. na działce po Laboratorium Analiz Mleka przy Tuwima 3, kupionej w przetargu w 2020 r.; przy tej samej ulicy działa też odrębna nazwa 'Natura Park' (Tuwima 5C).

osiedle: Wojska Polskiego; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budowlane ARBET Sp. z o.o. (od 1 I 2012 r. ARBET Investment Group Sp. z o.o.); realizacja: pierwsze osiedle ARBET-u przy Leśnej, budowane etapami 2009-2013: Leśna 10 (budynek LS1) - 2010, Leśna 18 (LS4) - 2011, Leśna 20 (LS3) - zakończenie VIII 2012; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 58.

Osiedle obejmuje numery od 10 do 20 (budynki LS1-LS7) i jest starsze od osiedla Leśna II przy numerach 22-32. Leśna 10: 95 mieszkań 41-96 m2, 6 kondygnacji, trzy klatki z windami, parking podziemny na 99 miejsc, na najwyższej kondygnacji penthouse'y z tarasami 45-80 m2 i panoramą Starego Miasta. Leśna 18: 48 mieszkań 53-66 m2, 6 kondygnacji, dwie klatki z windami, garaż podziemny na 45 miejsc, balkony i loggie od południa, komórki lokatorskie w cenie. Leśna 20: 82 mieszkania 43-77 m2, 6 kondygnacji, trzy klatki z windami, garaż podziemny na 78 miejsc. Osiedle leży ok. 300 m od brzegu Jeziora Długiego i tyle samo od Lasu Miejskiego, 15 minut pieszo od Starego Miasta - to połączenie garażu podziemnego, wind i sąsiedztwa wody tłumaczy poziom cen. UWAGA: przypisanie kodu LS4 do numeru 18 wynika ze zgodności parametrów (48 mieszkań i metraże 53-66 m2 wobec danych rejestrowych) oraz z tego, że ARBET oferował w tej serii wyłącznie numery 10-20; sam rok 2011 dla numeru 18 potwierdza ogłoszenie sprzedaży wprost.

osiedle: Podleśna; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego EKOBUD Sp. z o.o. (Ostróda) - inwestor i generalny wykonawca; realizacja: budowa 2014/2015 - II 2016, oddanie I kw. 2016.

Przypisanie obu numerów jest potwierdzone wiążąco: podmiot zarządzający nazywa się 'Wspólnota Mieszkaniowa Vidoq ul. Rataja 19 i 19a' (NIP 7393890424, REGON 365734363), a więc nazwa handlowa jest częścią oficjalnej nazwy podmiotu obejmującego dokładnie te dwa numery. Zabudowa: 5 kondygnacji nadziemnych i 1 podziemna, garaż podziemny, windy, balkony, mieszkania 1-3 pokojowe o powierzchni 27,1-74,5 m2. Urbanity i dopoznania podają 96 mieszkań w całym zamierzeniu, ale rozbieżnie 2 albo 5 budynków, więc nie ustalono, ile lokali przypada na same numery 19 i 19a. Cechy cenotwórcze: najmłodszy zasób w otoczeniu zdominowanym przez bloki spółdzielcze z przełomu lat 60. i 70., winda w każdej klatce, hala garażowa i sąsiedztwo Lasu Miejskiego. Sonarhome wycenia Rataja 19a na 10 128 zł/m2 przy średniej dzielnicy 8 849 zł/m2, czyli premia rzędu 14%.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Ippon Group Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa; etap I (budynki Junona i Jowisz, Barcza 50A i 50B) oddany w VIII 2019, etap II (budynki Wenus i Neptun, Barcza 50C i 50D) w XI 2020; kolejne etapy 2021-2023.

Osiedle dziewięciu budynków po 6 pięter, łącznie ok. 658 mieszkań, na Nagórkach przy granicy z Jarotami. Etap I to 139 mieszkań o powierzchni 26-70 m2 i 8 apartamentów 50-93 m2, etap II - 138 mieszkań 26-78 m2 i 4 apartamenty 52-105 m2, a więc układy czteropokojowe rzadkie w tej części miasta. Windy z poziomu ulicy, hala garażowa, komórki lokatorskie, rowerownia, monitoring, plac zabaw i siłownia plenerowa; podwyższona wysokość pomieszczeń 270 cm, okna trzyszybowe, kuchnie i łazienki z oknem. Osiedle przylega do Parku Nagórki-Jaroty, największego parku w Olsztynie. Przypisanie numerów potwierdzają nazwy wspólnot: 'Aurora ul. Barcza 50A Barcza 50B' oraz 'Aurora ul. Barcza 50C Barcza 50D'; ogłoszenie sprzedaży spod numeru 50C podaje wprost budynek Wenus i rok budowy 2020.

osiedle: Wojska Polskiego; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budowlane ARBET Sp. z o.o. (od 1 I 2012 r. ARBET Investment Group Sp. z o.o.); realizacja: pierwsze osiedle ARBET-u przy Leśnej, budowane etapami 2009-2013: Leśna 10 (budynek LS1) - 2010, Leśna 18 (LS4) - 2011, Leśna 20 (LS3) - zakończenie VIII 2012; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 9.

Osiedle obejmuje numery od 10 do 20 (budynki LS1-LS7) i jest starsze od osiedla Leśna II przy numerach 22-32. Leśna 10: 95 mieszkań 41-96 m2, 6 kondygnacji, trzy klatki z windami, parking podziemny na 99 miejsc, na najwyższej kondygnacji penthouse'y z tarasami 45-80 m2 i panoramą Starego Miasta. Leśna 18: 48 mieszkań 53-66 m2, 6 kondygnacji, dwie klatki z windami, garaż podziemny na 45 miejsc, balkony i loggie od południa, komórki lokatorskie w cenie. Leśna 20: 82 mieszkania 43-77 m2, 6 kondygnacji, trzy klatki z windami, garaż podziemny na 78 miejsc. Osiedle leży ok. 300 m od brzegu Jeziora Długiego i tyle samo od Lasu Miejskiego, 15 minut pieszo od Starego Miasta - to połączenie garażu podziemnego, wind i sąsiedztwa wody tłumaczy poziom cen. UWAGA: przypisanie kodu LS4 do numeru 18 wynika ze zgodności parametrów (48 mieszkań i metraże 53-66 m2 wobec danych rejestrowych) oraz z tego, że ARBET oferował w tej serii wyłącznie numery 10-20; sam rok 2011 dla numeru 18 potwierdza ogłoszenie sprzedaży wprost.

osiedle: Podgrodzie; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: ARBET Investment Group Sp. z o.o.; realizacja: 2012-2014 (zakończenie w I połowie 2014 r.); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 102.

Najwyższy budynek mieszkalny w Olsztynie: dwie czternastokondygnacyjne wieże połączone dziesięciokondygnacyjnym łącznikiem, 198 mieszkań o powierzchni 25-98 m2 i trzy kondygnacje podziemne z garażem. Zespół łączy funkcję mieszkaniową z częścią handlowo-usługową i biurową (arbetolsztyn.pl, urbanity.pl).

osiedle: Wojska Polskiego; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budowlane ARBET Sp. z o.o. (od 1 I 2012 r. ARBET Investment Group Sp. z o.o.); realizacja: pierwsze osiedle ARBET-u przy Leśnej, budowane etapami 2009-2013: Leśna 10 (budynek LS1) - 2010, Leśna 18 (LS4) - 2011, Leśna 20 (LS3) - zakończenie VIII 2012; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 25.

Osiedle obejmuje numery od 10 do 20 (budynki LS1-LS7) i jest starsze od osiedla Leśna II przy numerach 22-32. Leśna 10: 95 mieszkań 41-96 m2, 6 kondygnacji, trzy klatki z windami, parking podziemny na 99 miejsc, na najwyższej kondygnacji penthouse'y z tarasami 45-80 m2 i panoramą Starego Miasta. Leśna 18: 48 mieszkań 53-66 m2, 6 kondygnacji, dwie klatki z windami, garaż podziemny na 45 miejsc, balkony i loggie od południa, komórki lokatorskie w cenie. Leśna 20: 82 mieszkania 43-77 m2, 6 kondygnacji, trzy klatki z windami, garaż podziemny na 78 miejsc. Osiedle leży ok. 300 m od brzegu Jeziora Długiego i tyle samo od Lasu Miejskiego, 15 minut pieszo od Starego Miasta - to połączenie garażu podziemnego, wind i sąsiedztwa wody tłumaczy poziom cen. UWAGA: przypisanie kodu LS4 do numeru 18 wynika ze zgodności parametrów (48 mieszkań i metraże 53-66 m2 wobec danych rejestrowych) oraz z tego, że ARBET oferował w tej serii wyłącznie numery 10-20; sam rok 2011 dla numeru 18 potwierdza ogłoszenie sprzedaży wprost.

osiedle: Kościuszki; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Belvedere Development Sp. z o.o. (w serwisach też jako Belvedere Nieruchomości); realizacja: budowa 2009-2013, oddanie III albo IV kw. 2013 (źródła podają obie daty); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 49.

Wbrew adresowi w ciągu kamienic nie jest to zabudowa historyczna, lecz współczesna plomba: budynek wielorodzinny z lokalami usługowymi w parterze, 138 mieszkań o powierzchni 27-97 m2 i 14 lokali usługowych na ok. 11 600 m2 powierzchni użytkowej (rynekpierwotny podaje rozbieżnie 180 lokali i metraże 35-132 m2, czego nie rozstrzygnięto). Cechą, która najmocniej podbija wycenę, jest trzypoziomowa hala garażowa - trzy kondygnacje podziemne w centrum Olsztyna to rzadkość. Do tego windy, balkony i tarasy, teren ogrodzony i monitorowany oraz położenie ok. 0,7-0,8 km od Starego Miasta, bezpośrednio nad Łyną i przy Parku Centralnym. Numer wiąże z inwestycją karta oferty w dopoznania.pl, podająca adres 'ul. Kościuszki 92'. Rozbieżność źródeł co do liczby kondygnacji nadziemnych: urbanity podaje 5, a OpenStreetMap, sonarhome i rynekpierwotny 4.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: TJ Development Sp. z o.o. Sp. k. (występuje też jako TJM Development); realizacja: budowa od początku 2017 r.; etap I zakończony IV kw. 2018, budynek przy Barcza 58 oddany w 2019 r.; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 3.

Zespół budynków przy Barcza 54-58, u zbiegu ulic Barcza i Krasickiego, o łącznej powierzchni ok. 8 000 m2; trzy budynki (A, B, C), mieszkania 2-4 pokojowe o powierzchni 36-69 m2, na parterze lokale handlowo-usługowe (korter.com.pl, urbanity.pl, dopoznania.pl). Etap I to 120 mieszkań w jednym budynku, etap II - 112 mieszkań w dwóch budynkach. Budynki mają halę garażową i windy, w OpenStreetMap numery 56 i 58 opisano jako siedmiokondygnacyjne. Przypisanie numeru 58 do TJ Development i roku 2019 potwierdza opis oferty biura PROFIN; numer 56 mieści się w podawanym przez źródła zakresie 54-58, ale nie został wskazany wprost w żadnym z nich. Najmłodsza zabudowa w otoczeniu bloków Nagórek z lat 70. i 80.

osiedle: Wojska Polskiego; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Ostródzkie Przedsiębiorstwo Budowlane; realizacja: teren kupiony w 2007 r., zabudowa mieszkaniowa wznoszona po 2008 r., adaptacja warzelni ukończona ok. 2013 r.; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 99.

Osiedle powstało na terenie browaru działającego od 1878 r. (Waldschlösschen, po wojnie Browary Warmińsko-Mazurskie Jurand) zlikwidowanego w 2007 r. W 2008 r. Wojewódzki Konserwator Zabytków wpisał do rejestru zabytków trzy ocalałe obiekty: budynek administracyjny, słodownię i warzelnię; pozostałą zabudowę rozebrano, a na jej miejscu wzniesiono osiedle Browary Park (Encyklopedia Warmii i Mazur, Wikipedia). Zabytkowa warzelnia przy al. Wojska Polskiego 19/19A została zrewitalizowana i zaadaptowana na mieszkania, co tłumaczy poziom cen. Wspólnota mieszkaniowa nosi nazwę 'Browary Park' i obejmuje al. Wojska Polskiego 19 i 20A.

osiedle: Śródmieście; rynek pierwotny: 100% transakcji; deweloper: Euro-Build Sp. z o.o.; realizacja: pozwolenie na budowę 8 IV 2022, budowa od III 2023, oddanie IV kw. 2025.

104 mieszkania o powierzchni od 30 do 125 m2 w jednym budynku o 8 kondygnacjach naziemnych i 1 podziemnej, z garażem podziemnym; ścisłe śródmieście u zbiegu ulic Wyzwolenia i Marii Curie-Skłodowskiej. Inwestycja wciśnięta między zabytkowe kamienice wywołała protesty mieszkańców i spór administracyjny, co lokalna prasa opisywała wielokrotnie (gazetaolsztynska.pl, tko.pl, olsztyn.com.pl).

osiedle: Wojska Polskiego; rynek pierwotny: 96% transakcji; deweloper: ARBET Investment Group Sp. z o.o.; realizacja: etapowo od ok. 2020 r.; budynki A.III (Leśna 30) i B.III (Leśna 32) oddane w 2023 r.; wcześniejsze budynki przy Leśnej 22 i 26 - 2020-2021; etapy A.IV i B.IV planowane; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 16.

Osiedle zamknięte, ogrodzone, z monitoringiem i wideodomofonami, podziemną halą garażową, wysokością pomieszczeń powyżej 290 cm i oknami trzyszybowymi; na terenie park rekreacyjny z placami zabaw, tyrolką, boiskiem wielofunkcyjnym i wybiegiem dla psów (lesna2.olsztyn.pl). Sąsiaduje z Lasem Miejskim i Jeziorem Długim, przy którym w latach 30. XX w. powstało prestiżowe osiedle 'Nad Jeziorem Długim' - do tej tradycji odwołuje się deweloper, a ulica Leśna do dziś uchodzi za jeden z najlepszych adresów w mieście.

osiedle: Wojska Polskiego; rynek pierwotny: 89% transakcji; deweloper: ARBET Investment Group Sp. z o.o.; realizacja: etapowo od ok. 2020 r.; budynki A.III (Leśna 30) i B.III (Leśna 32) oddane w 2023 r.; wcześniejsze budynki przy Leśnej 22 i 26 - 2020-2021; etapy A.IV i B.IV planowane; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 12.

Osiedle zamknięte, ogrodzone, z monitoringiem i wideodomofonami, podziemną halą garażową, wysokością pomieszczeń powyżej 290 cm i oknami trzyszybowymi; na terenie park rekreacyjny z placami zabaw, tyrolką, boiskiem wielofunkcyjnym i wybiegiem dla psów (lesna2.olsztyn.pl). Sąsiaduje z Lasem Miejskim i Jeziorem Długim, przy którym w latach 30. XX w. powstało prestiżowe osiedle 'Nad Jeziorem Długim' - do tej tradycji odwołuje się deweloper, a ulica Leśna do dziś uchodzi za jeden z najlepszych adresów w mieście.

osiedle: Generałów; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane ROMBUD Sp. z o.o.; realizacja: budowa XII 2013 - X 2015 (urbanity podaje III 2014 - XI 2015), oddanie 2015; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 33.

Trzy budynki (Dorantta 22, 24 i 26) postawione na wspólnej hali garażowej: 5 kondygnacji nadziemnych i 1 podziemna, łącznie 129 mieszkań, winda w każdej klatce. Układy nietypowe dla tej części miasta: mieszkania dwupoziomowe z antresolami 16-35 m2, tarasy 4-32 m2, ogródki przy parterach 16-130 m2; miejsce postojowe do dokupienia za 30-35 tys. zł. Jezioro Bartąg jest ok. 400 m od osiedla, z górnych kondygnacji widać wodę, a wokół są kompleksy leśne ze ścieżkami spacerowymi. Przypisanie numerów potwierdza nazwa wspólnoty 'Zielony Zakątek Dorantta 22 24 26' oraz podstrona portfolio Rombudu. UWAGA: w treści opisu na stronie dewelopera pojawia się przy tych numerach nazwa 'Osiedle Klonowa Aleja', ale to inna inwestycja Rombudu, przy ul. Reymonta na Zatorzu; tytuł podstrony i wpis wspólnoty zgodnie wskazują Zielony Zakątek. Podziału 129 mieszkań na numery 22, 24 i 26 nie ustalono.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: TJ Development Sp. z o.o. Sp. k. (występuje też jako TJM Development); realizacja: budowa od początku 2017 r.; etap I zakończony IV kw. 2018, budynek przy Barcza 58 oddany w 2019 r.; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 21.

Zespół budynków przy Barcza 54-58, u zbiegu ulic Barcza i Krasickiego, o łącznej powierzchni ok. 8 000 m2; trzy budynki (A, B, C), mieszkania 2-4 pokojowe o powierzchni 36-69 m2, na parterze lokale handlowo-usługowe (korter.com.pl, urbanity.pl, dopoznania.pl). Etap I to 120 mieszkań w jednym budynku, etap II - 112 mieszkań w dwóch budynkach. Budynki mają halę garażową i windy, w OpenStreetMap numery 56 i 58 opisano jako siedmiokondygnacyjne. Przypisanie numeru 58 do TJ Development i roku 2019 potwierdza opis oferty biura PROFIN; numer 56 mieści się w podawanym przez źródła zakresie 54-58, ale nie został wskazany wprost w żadnym z nich. Najmłodsza zabudowa w otoczeniu bloków Nagórek z lat 70. i 80.

osiedle: Generałów; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Akademicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Olsztynie (inwestor); realizacja: nie ustalono jednoznacznie; przesłanki wskazują na lata 2007-2008 (etap I inwestycji spółdzielni od 2006 r., pierwsze transakcje pod tym adresem w XII 2008 r.); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 23.

Nazwy handlowej brak i jest to poprawny wynik: budynek powstał jako inwestycja spółdzielcza Akademickiej Spółdzielni Mieszkaniowej (KRS 0000227370), a takie realizacje opisuje się wyłącznie adresem. Nie istnieje wspólnota mieszkaniowa o tym numerze; przy nieparzystych numerach ulicy zasobem zarządza spółdzielnia. Tag operator='Akademicka Spółdzielnia Mieszkaniowa' na budynku w OpenStreetMap (way 121163692) to potwierdza. Cechy cenotwórcze: tylko 4 kondygnacje, czyli kameralna zabudowa w otoczeniu wyższych bloków, oraz nieprzeciętnie duże mieszkania - rejestr transakcji spod tego adresu obejmuje metraże 52,5-101,0 m2, w większości trzypokojowe. Zasób młodszy niż okoliczne bloki i wykonany w trybie spółdzielczym, więc o solidnym standardzie. Windy ani garażu podziemnego nie potwierdzono żadnym źródłem.

osiedle: Podleśna; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym.

Nie ustalono i druga tura badania też tego nie zmieniła. Wyczerpane tropy: brak wspólnoty mieszkaniowej dla numeru 21 w wykazach (istnieje natomiast osobna wspólnota 'Wrocławska 20-22'); zero inwestycji przy tej ulicy w bazach urbanity, rynekpierwotny, dopoznania i korter; budynek w OpenStreetMap ma wyłącznie tagi adresowe, bez nazwy, liczby kondygnacji i daty budowy; sonarhome nie podaje dla tego adresu roku budowy. Sprawdzalne cechy: trzykondygnacyjna zabudowa (2 piętra) na Podleśnej, w ciągu niskich budynków Wrocławskiej i Gdańskiej. Dwie hipotezy pozostają otwarte i wzajemnie się wykluczają: zabudowa przedwojenna (sąsiedni Wrocławska 23 ma potwierdzony rok 1930 i tę samą wysokość) albo zasób z przełomu lat 60. i 70. Warto odnotować, że sonarhome wycenia ten adres na 8 220 zł/m2, czyli PONIŻEJ średniej dzielnicy 8 849 zł/m2 - jeśli w rejestrze transakcji wychodzi wysoka cena, wynika ona raczej z cech konkretnego lokalu niż z cech budynku. Rocznik dałoby się ustalić dopiero z kartoteki budynków ewidencji gruntów albo z księgi wieczystej.

osiedle: Generałów; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane ROMBUD Sp. z o.o.; realizacja: budowa XII 2013 - X 2015 (urbanity podaje III 2014 - XI 2015), oddanie 2015; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 6.

Trzy budynki (Dorantta 22, 24 i 26) postawione na wspólnej hali garażowej: 5 kondygnacji nadziemnych i 1 podziemna, łącznie 129 mieszkań, winda w każdej klatce. Układy nietypowe dla tej części miasta: mieszkania dwupoziomowe z antresolami 16-35 m2, tarasy 4-32 m2, ogródki przy parterach 16-130 m2; miejsce postojowe do dokupienia za 30-35 tys. zł. Jezioro Bartąg jest ok. 400 m od osiedla, z górnych kondygnacji widać wodę, a wokół są kompleksy leśne ze ścieżkami spacerowymi. Przypisanie numerów potwierdza nazwa wspólnoty 'Zielony Zakątek Dorantta 22 24 26' oraz podstrona portfolio Rombudu. UWAGA: w treści opisu na stronie dewelopera pojawia się przy tych numerach nazwa 'Osiedle Klonowa Aleja', ale to inna inwestycja Rombudu, przy ul. Reymonta na Zatorzu; tytuł podstrony i wpis wspólnoty zgodnie wskazują Zielony Zakątek. Podziału 129 mieszkań na numery 22, 24 i 26 nie ustalono.

osiedle: Generałów; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Mak Dom Sp. z o.o. (obecnie Mak Dom Holding S.A.); realizacja: drugi etap realizowany ok. 2015-2018; dokładnego roku dla numeru 1 nie ustalono (budynek nr 13 z tej samej wspólnoty ma w ofertach rok 2017).

Drugi etap osiedla Sady nad Łyną na Osiedlu Generałów, zarządzany przez Wspólnotę Mieszkaniową 'Sady nad Łyną II ul. ks. R. Bilitewskiego 1, 3, 5, 13' - to ta nazwa wiąże numer 1 z inwestycją. Niska, kameralna zabudowa: OpenStreetMap notuje przy numerach 3 i 5 po 3 kondygnacje. Budynek stoi w ostatniej linii zabudowy od strony doliny Łyny, z ekspozycją na zieleń; las jest ok. 530 m, woda ok. 675 m od adresu. To sąsiedztwo i młody wiek zabudowy tłumaczą poziom cen wobec starszych bloków w okolicy. Garażu podziemnego przy numerze 1 nie potwierdzono - oferty z tej wspólnoty wymieniają miejsca naziemne.

osiedle: Podleśna; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego EKOBUD Sp. z o.o. (Ostróda) - inwestor i generalny wykonawca; realizacja: budowa 2014/2015 - II 2016, oddanie I kw. 2016; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 21.

Przypisanie obu numerów jest potwierdzone wiążąco: podmiot zarządzający nazywa się 'Wspólnota Mieszkaniowa Vidoq ul. Rataja 19 i 19a' (NIP 7393890424, REGON 365734363), a więc nazwa handlowa jest częścią oficjalnej nazwy podmiotu obejmującego dokładnie te dwa numery. Zabudowa: 5 kondygnacji nadziemnych i 1 podziemna, garaż podziemny, windy, balkony, mieszkania 1-3 pokojowe o powierzchni 27,1-74,5 m2. Urbanity i dopoznania podają 96 mieszkań w całym zamierzeniu, ale rozbieżnie 2 albo 5 budynków, więc nie ustalono, ile lokali przypada na same numery 19 i 19a. Cechy cenotwórcze: najmłodszy zasób w otoczeniu zdominowanym przez bloki spółdzielcze z przełomu lat 60. i 70., winda w każdej klatce, hala garażowa i sąsiedztwo Lasu Miejskiego. Sonarhome wycenia Rataja 19a na 10 128 zł/m2 przy średniej dzielnicy 8 849 zł/m2, czyli premia rzędu 14%.

osiedle: Grunwaldzkie; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Warmińskie Przedsiębiorstwo Budowlane ROMBUD Sp. z o.o.; realizacja: rok budowy 2020; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 5.

Siedmiokondygnacyjny budynek wielorodzinny z garażem podziemnym, w kameralnej części osiedla Grunwaldzkiego blisko śródmieścia; mieszkania 2-, 3-, 4- i 5-pokojowe o powierzchni 38-93 m2, każde z balkonem (rombud.olsztyn.pl, dopoznania.pl). Deweloper prowadzi osobną podstronę 'budynek ul. Jagiellończyka 20 A', a nazwę i rok budowy potwierdza także OpenStreetMap (way 909131239, tagi name=Villa Garden, construction_date=2020, ze wskazaniem strony Rombudu jako źródła).

osiedle: Podleśna; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego EKOBUD Sp. z o.o. (Ostróda); realizacja: 2012-2013 (oddanie III kw. 2013, pierwsza transakcja 29 III 2013), z prawdopodobnym późniejszym etapem do 2016 r.; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 108.

Osiedle Wawel to 236 mieszkań o powierzchni 34-80 m2 w budynku o czterech kondygnacjach, złożonym z kilku segmentów, z garażem podziemnym na 236 miejsc i windami sięgającymi poziomu piwnic. Pod adresem Szewczenki 5 zarejestrowano 253 transakcje, a OpenStreetMap pokazuje tam jeden bardzo duży obiekt wielosegmentowy o rozpiętości ok. 143 na 126 m - co odpowiada opisowi dewelopera, mówiącemu o budynku z czterech segmentów przy ul. Jagiellońskiej. Ogłoszenia z tego rejonu posługują się wprost określeniami 'Inwestycja Wawel' i 'os. Wawel', a biuro sprzedaży Ekobudu mieściło się w sąsiednim Pasażu Wawel pod numerem Szewczenki 7. Rozbieżność lat 2012 i 2016 tłumaczy się etapowaniem zabudowy. Cechy cenotwórcze: kameralna wysokość na zamkniętym, zielonym terenie dawnych koszar, winda, komórka lokatorska i miejsce w hali garażowej praktycznie do każdego mieszkania, handel w parterze sąsiedniego pasażu. UWAGA: nie znaleziono dokumentu zapisującego wprost 'Osiedle Wawel, ul. Tarasa Szewczenki 5' - przypisanie opiera się na zbieżności liczby lokali, metraży, liczby kondygnacji i bryły budynku, nie na cytacie; wspólnota nosi neutralną nazwę 'Wspólnota Mieszkaniowa ul. Tarasa Szewczenki 5'. Odrzucono wskazanie 'ATC Development' pojawiające się przy tym adresie w deweloperuch.pl, bo ta spółka działa we Wrocławiu.

osiedle: Brzeziny; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: TJM Development; realizacja: 2014 - VI 2017; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 96.

177 mieszkań w budynku o 8 kondygnacjach naziemnych i 1 podziemnej, z garażem podziemnym i lokalami handlowo-usługowymi na parterze (urbanity.pl). Realizacja etapowa; najmłodsza zabudowa mieszkaniowa w tej części Jarot, stąd premia wobec otaczających bloków spółdzielczych.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: TJ Development Sp. z o.o. Sp. k. (występuje też jako TJM Development); realizacja: budowa od początku 2017 r.; etap I zakończony IV kw. 2018, budynek przy Barcza 58 oddany w 2019 r.; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 22.

Zespół budynków przy Barcza 54-58, u zbiegu ulic Barcza i Krasickiego, o łącznej powierzchni ok. 8 000 m2; trzy budynki (A, B, C), mieszkania 2-4 pokojowe o powierzchni 36-69 m2, na parterze lokale handlowo-usługowe (korter.com.pl, urbanity.pl, dopoznania.pl). Etap I to 120 mieszkań w jednym budynku, etap II - 112 mieszkań w dwóch budynkach. Budynki mają halę garażową i windy, w OpenStreetMap numery 56 i 58 opisano jako siedmiokondygnacyjne. Przypisanie numeru 58 do TJ Development i roku 2019 potwierdza opis oferty biura PROFIN; numer 56 mieści się w podawanym przez źródła zakresie 54-58, ale nie został wskazany wprost w żadnym z nich. Najmłodsza zabudowa w otoczeniu bloków Nagórek z lat 70. i 80.

osiedle: Grunwaldzkie; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: OPB Development (Ostróda); realizacja: budowa 2012 - XI 2013; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 15.

Zespół budynków wielorodzinnych o 8 kondygnacjach nadziemnych i 1 podziemnej, ok. 150 mieszkań 2-4 pokojowych o powierzchni 38-96 m2, 8 lokali usługowych i 135 miejsc postojowych (urbanity.pl). Działka leży na styku Dajtek i osiedla Grunwaldzkiego, bezpośrednio przy Jeziorze Kortowskim i rzece Kortówce; z wyższych pięter duże tarasy z widokiem na jezioro i tereny zielone, w sąsiedztwie basen i hala sportowa UWM. Przypisanie nazwy do numeru 3 opiera się na tagu name='Versal XXI' na budynku w OpenStreetMap (way 249166339) oraz na ogłoszeniach najmu podających adres 'al. Armii Krajowej 3/71, Apartament Versal'; sam deweloper i portale branżowe podają tylko nazwę ulicy bez numeru.

osiedle: Grunwaldzkie; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; realizacja: budowa IX 2013 - IX 2015, oddanie III kw. 2015; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 45.

To NIE jest część osiedla Versal XXI, wbrew podobieństwu adresu do numeru 3: urbanity opisuje Apartamenty Marina Park i zespół Versal XXI jako sąsiadujące, ale odrębne inwestycje. Marina Park to 74 mieszkania o powierzchni 37-141 m2, 7 kondygnacji nadziemnych, winda, rowerownia, własna kotłownia, miejsca postojowe wyłącznie naziemne, 6 821 m2 powierzchni użytkowej. Ogłoszenia spod adresu Armii Krajowej 7 podają dokładnie te same cechy: rok budowy 2015, budynek siedmiokondygnacyjny, winda, naziemne miejsce postojowe z obowiązkowym dokupem, brak garażu podziemnego, plac zabaw. Jedno z ogłoszeń agencyjnych mówi wprost, że lokal 'znajduje się w bloku zlokalizowanym na terenie Marina Park przy ul. Armii Krajowej'. Wspólnota Mieszkaniowa ul. Armii Krajowej 7 ma REGON 363237241, nadany na przełomie 2015 i 2016 r., czyli po oddaniu Marina Parku, a nie po Versalu z 2013 r.; wspólnota dla numeru 3 jest odrębna. UWAGA: nie znaleziono jednak dokumentu zapisującego wprost 'Marina Park, ul. Armii Krajowej 7' - przypisanie opiera się na zbieżności wielu parametrów, nie na cytacie. Dewelopera nie ustalono: Freedom Nieruchomości figuruje w serwisach wyłącznie jako opiekun sprzedaży, a urbanity nie ma wypełnionego pola inwestora. Cechy cenotwórcze: położenie bezpośrednio nad Jeziorem Kortowskim przy plaży miejskiej, blisko kampusu UWM, 1,7 km od centrum, metraże sięgające 141 m2 i widok na jezioro z najwyższych pięter.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Ippon Group Sp. z o.o.; realizacja: realizacja etapowa; etap I (budynki Junona i Jowisz, Barcza 50A i 50B) oddany w VIII 2019, etap II (budynki Wenus i Neptun, Barcza 50C i 50D) w XI 2020; kolejne etapy 2021-2023.

Osiedle dziewięciu budynków po 6 pięter, łącznie ok. 658 mieszkań, na Nagórkach przy granicy z Jarotami. Etap I to 139 mieszkań o powierzchni 26-70 m2 i 8 apartamentów 50-93 m2, etap II - 138 mieszkań 26-78 m2 i 4 apartamenty 52-105 m2, a więc układy czteropokojowe rzadkie w tej części miasta. Windy z poziomu ulicy, hala garażowa, komórki lokatorskie, rowerownia, monitoring, plac zabaw i siłownia plenerowa; podwyższona wysokość pomieszczeń 270 cm, okna trzyszybowe, kuchnie i łazienki z oknem. Osiedle przylega do Parku Nagórki-Jaroty, największego parku w Olsztynie. Przypisanie numerów potwierdzają nazwy wspólnot: 'Aurora ul. Barcza 50A Barcza 50B' oraz 'Aurora ul. Barcza 50C Barcza 50D'; ogłoszenie sprzedaży spod numeru 50C podaje wprost budynek Wenus i rok budowy 2020.

osiedle: Wojska Polskiego; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 5.

Numery, dla których nie ustalono przypisania. Leśna 6 z pewnością NIE należy do osiedli ARBET-u: nie występuje w archiwalnej ofercie dewelopera, a budynkiem zarządza odrębna Wspólnota Mieszkaniowa 'Ul. Leśna 6 w Olsztynie' z siedzibą przy ul. Partyzantów 71, podczas gdy wspólnoty budynków ARBET-u (Leśna 12, 14, 16, 22 i 24, 26 i 28) mają siedzibę przy ul. Budowlanej 3, czyli u dewelopera. Sprawdzalne cechy Leśnej 6: cztery kondygnacje, metraże 31,3-93,5 m2, pierwsze transakcje w V 2010 r. w cenach 5 175 - 5 885 zł/m2 z kolejnymi numerami lokali, co wygląda na sprzedaż pierwotną, a więc nie jest to zabudowa przedwojenna; roku budowy ani dewelopera nie ustalono. Numery 22 i 28 należą do osiedla Leśna II ARBET-u (wspólnoty 'Leśna 22 i 24' oraz 'Leśna 26 i 28' przy ul. Budowlanej 3), ale ich etapów i lat nie rozstrzygnięto - źródła podają rozbieżnie: 2015-2017 dla pary 22 i 24 oraz 2020-2021 dla numerów 22 i 26. Wspólnym czynnikiem cenotwórczym całej ulicy jest lokalizacja: zachodni brzeg Jeziora Długiego, gdzie w latach 30. XX w. zbudowano prestiżowe osiedle 'Nad Jeziorem Długim', oraz sąsiedztwo Lasu Miejskiego i terenu dawnych Koszar Dragonów.

osiedle: Generałów; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Przemysłówka Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Holding; realizacja: budowa XI 2016 - VII 2018 (ogłoszenia sprzedaży podają rok 2019).

Sześciokondygnacyjny budynek na Osiedlu Generałów, 115 mieszkań o powierzchni 31-78 m2, winda, możliwość łączenia lokali, pięcioletnia gwarancja dewelopera; projekt pracowni Deja Architekci. Najmłodsza zabudowa w tej części osiedla, u zbiegu ulic Bukowskiego i Płoskiego: przystanek tramwajowy kilka minut pieszo, pełen handel w zasięgu spaceru, woda ok. 516 m, las ok. 741 m. Numer wiąże z nazwą Wspólnota Mieszkaniowa 'Vincent 2' ul. Jerzego Bukowskiego 2. UWAGA: przy ul. Mroza istnieje odrębna, niepowiązana inwestycja o nazwie 'Vincent' realizowana przez D.DOM - nie należy ich mylić. Garażu podziemnego nie potwierdzono; opisy inwestycji go nie wymieniają.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; realizacja: rok budowy 2017; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 20.

Nazwy handlowej ani dewelopera nie ustalono. Budynkiem zarządza Wspólnota Mieszkaniowa Z. Herberta 2C w Olsztynie, zarejestrowana 20 X 2017 r., co potwierdza rok budowy podawany w ogłoszeniach. Adres nie figuruje w wykazie nieruchomości Spółdzielni Mieszkaniowej 'Jaroty', więc nie jest to zasób spółdzielczy. Ulica nosiła wcześniej imię Juliusza Malewskiego. Cechy cenotwórcze: pięć kondygnacji, winda, garaż podziemny z miejscami postojowymi i komórki lokatorskie, w mieszkaniach ogrzewanie podłogowe i duże metraże; położenie przy Parku Nagórki-Jaroty, ze szkołą, żłobkiem i sklepami w zasięgu spaceru. UWAGA: inwestycja 'Nowe Jaroty' firmy ANGO Development leży przy ul. Pieczewskiej i Zakole, a nie przy Malewskiego/Herberta - tego adresu nie wolno do niej przypisywać.

osiedle: Generałów; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Mak Dom Sp. z o.o. (obecnie Mak Dom Holding S.A.); realizacja: oddanie VIII 2013; lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 6.

Pierwszy etap osiedla Sady nad Łyną, 117 mieszkań o powierzchni 32,33-80,62 m2, a więc także duże układy czteropokojowe, rzadkie w okolicznym zasobie z lat 80. Deweloper wymienia podziemne garaże, pomieszczenia na rowery, komórki lokatorskie, duże balkony i plac zabaw; garaż podziemny widać także w OpenStreetMap jako parking podziemny wewnątrz kwartału budynków 7, 9 i 11. Zabudowa zróżnicowanej wysokości (nr 7 - 3 kondygnacje, nr 9 - 6), z windami. Las ok. 450 m, woda ok. 570 m, ekspozycja na dolinę Łyny. Numer wiąże z inwestycją nazwa Wspólnoty Mieszkaniowej 'Sady nad Łyną ul. Ks. R. Bilitewskiego 7, 9, 11'.

osiedle: Podgrodzie; rynek pierwotny: 100% transakcji; deweloper: ARBET Investment Group Sp. z o.o.; realizacja: oddanie 2025.

Sześciokondygnacyjny budynek w bezpośrednim sąsiedztwie kampusu Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Kortowie, projektowany pod wynajem: rozbudowane części wspólne (strefy relaksu, sala do nauki i pracy, pralnia), mieszkania i pokoje wykończone i umeblowane pod klucz (arbetolsztyn.pl, arbet-rent.pl). Wysoka cena wynika z bardzo małych, inwestycyjnych metraży (kawalerki od 20 m2) sprzedawanych w standardzie wykończonym.

osiedle: Podleśna; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; deweloper: Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane "IPB" Sp. z o.o.; realizacja: oddanie IV kw. 2017 (budynek B1b II kw. 2017, budynek B1a IV kw. 2017); lokali mieszkalnych z odrębną własnością: 62.

Czwarty i ostatni etap osiedla Przylesie: dwa budynki B1a i B1b o 5 kondygnacjach nadziemnych i 1 podziemnej, osiem klatek, 114 mieszkań o powierzchni 35-65 m2, cichobieżne windy z dostępem do podziemnej hali garażowej, komórki lokatorskie, 18 lokali usługowych w parterze i plac zabaw. To jedyny etap całego założenia z kondygnacją podziemną - wcześniejsze etapy Przylesia rynekpierwotny.pl opisuje jako pozbawione podziemi, co samo w sobie tłumaczy premię cenową w obrębie osiedla. Do tego usługi w parterze i bezpośrednie sąsiedztwo lasu, ok. 2,5 km od centrum. Numer wiąże z inwestycją karta oferty w dopoznania.pl, zatytułowana wprost adresem 'ul. Borowa 4'. UWAGA: zbiorcza karta 'Osiedle Przylesie' na rynekpierwotny.pl podaje IV kw. 2014 i 500 lokali w 8 budynkach - to dane całego kompleksu, nie numeru 4.

osiedle: Jaroty; ostatnie zarejestrowane transakcje w tej inwestycji zawarto na rynku wtórnym; realizacja: rok budowy 2013 albo 2014 (ogłoszenia z tego budynku podają obie daty).

Nazwy handlowej ani dewelopera nie ustalono. Adres nie występuje w wykazie zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej 'Jaroty', która ma przy tej ulicy numery 8-37 z pominięciem 23, więc budynkiem zarządza wspólnota; konkretnego wpisu rejestrowego nie udało się jednak potwierdzić. Cechy cenotwórcze: pięć kondygnacji, winda, miejsca postojowe i garaż, osiedle ogrodzone ze szlabanem i kontrolowanym wjazdem, balkony ok. 7 m2 i piwnice - czyli standard, którego nie mają sąsiednie bloki spółdzielcze z lat 1991-2000. TROP NIEDOMKNIĘTY: D.DOM zrealizował przy ul. Mroza osiedle Vincent (84 mieszkania, garaż podziemny na 60 miejsc), ale deweloper nie podaje numeru budynku, a rok oddania 2016 nie zgadza się z rokiem 2013/2014 z ogłoszeń, dlatego przypisania nie dokonano.