PROJEKT - DOKUMENT NIEZWERYFIKOWANY I NIEPODPISANY

OPERAT SZACUNKOWY

lokalu przy ul. MAZURSKiej 14/14

określenie wartości rynkowej

Status opracowania. Niniejszy dokument jest projektem operatu szacunkowego. Nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do czasu jego weryfikacji, uzupełnienia i podpisania przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia zawodowe.

Przedmiot wyceny: prawo własności nieruchomości lokalowej

Olsztyn, ul. MAZURSKA 14, lok. 14

Wartość wstępna. Powyższą kwotę określono, zanim ustalono standard wykończenia lokalu oraz stan techniczny budynku. Obie te cechy wpływają na wartość lokalu, a nie ma ich w żadnym rejestrze - zna je ten, kto nieruchomość widział. Po ich uzupełnieniu wycena zostanie przeliczona, a niniejsze zastrzeżenie zniknie. Wartości domyślnej w ich miejsce nie podstawiono i podstawić nie wolno.

Autor opracowania

Piotr Jasiński

rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 5094

Olsztyn, 12 sierpnia 2026 r.

DOKUMENT NIEKOMPLETNY - NIE WYDAWAĆ W TEJ POSTACI. Nie ustalono 3 danych krytycznych wpływających na wartość: podstawa formalna sporządzenia (umowa, zlecenie, postanowienie); stan techniczny budynku; standard wykończenia lokalu. Uzupełnienie wymaga oględzin nieruchomości oraz analizy dokumentów.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Oznaczenie nieruchomości. Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości lokalowej. Lokal nr 14 o powierzchni użytkowej 57,70 m² położony jest w budynku pod adresem: Olsztyn, ul. MAZURSKA 14. Z prawem tym związany jest udział 6 / 100 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Księga wieczysta: OL1O/00023654/9.

Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej na potrzeby zamierzonej sprzedaży nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości na datę wyceny.

WR = 549 600 zł słownie: pięćset czterdzieści dziewięć tysięcy sześćset złotych co odpowiada cenie jednostkowej 9 525 zł/m²

Wartość ma charakter wstępny: określono ją bez ustalenia standard wykończenia lokalu oraz stan techniczny budynku. Po uzupełnieniu tych danych wycena wymaga przeliczenia.

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości lokalowej. Prawo to dotyczy samodzielnego lokalu nr 14 o powierzchni użytkowej 57,70 m², usytuowanego w budynku wielorodzinnym pod adresem: Olsztyn, ul. MAZURSKA 14.

Położenie administracyjne:

Nazwy jednostek podziału terytorialnego wyprowadzono z kodu TERYT gminy, w której leży punkt adresowy nieruchomości. Źródło: Krajowy Rejestr Urzędowy Podziału Terytorialnego Kraju (TERYT), wykaz TERC, GUS, stan rejestru na 2026-01-01, kod jednostki 2862011.

Lokal składa się z 4 izb. Układ i przeznaczenie pomieszczeń: ⟨UZUPEŁNIĆ: układ i przeznaczenie pomieszczeń - oględziny lub rzut lokalu⟩.

Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta OL1O/00023654/9. Dla nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta ⟨UZUPEŁNIĆ: numer księgi wieczystej nieruchomości wspólnej - wypis z księgi wieczystej⟩.

2. ZAKRES WYCENY

Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości lokalowej wraz z udziałem 6 / 100 w nieruchomości wspólnej, według stanu na datę określenia stanu nieruchomości oraz według poziomu cen na datę wyceny.

Obciążenia i ograniczone prawa rzeczowe: ⟨UZUPEŁNIĆ: obciążenia i ograniczone prawa rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej - dział III i IV księgi wieczystej⟩.

3. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej na potrzeby zamierzonej sprzedaży nieruchomości.

Wycena została sporządzona wyłącznie do celu wskazanego powyżej. Wykorzystanie jej do innego celu wymaga odrębnego opracowania.

4. PODSTAWY OPRACOWANIA

4.1. Podstawa formalna

⟨KRYTYCZNE: podstawa formalna sporządzenia (umowa, zlecenie, postanowienie) - umowa albo zlecenie na sporządzenie operatu⟩. Zamawiający: ⟨UZUPEŁNIĆ: oznaczenie zamawiającego wycenę - umowa albo zlecenie na sporządzenie operatu⟩.

4.2. Podstawy materialno-prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 149–159 określające zasady wyceny nieruchomości.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832).
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w tym nota interpretacyjna dotycząca zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

4.3. Materiały pomocnicze

Do sporządzenia opracowania wykorzystano następujące materiały:

Nie korzystano z materiałów niejawnych ani z danych, których pochodzenia nie da się wskazać. Każda pozycja powyżej jest dostępna publicznie i pozwala odtworzyć ustalenia zawarte w opracowaniu.

4.4. Źródła danych o cenach transakcyjnych

Dane o cenach transakcyjnych pozyskano z rejestru publicznego. Wskazanie źródła pozwala na odtworzenie i zweryfikowanie próbki przyjętej do analizy.

4.5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1. Lokalizacja i otoczenie

Nieruchomość położona jest pod adresem: Olsztyn, ul. MAZURSKA 14, lok. 14. Na podstawie analizy poziomu cen w otoczeniu ustalono ocenę cechy „Atrakcyjność położenia": przeciętna.

W otoczeniu nieruchomości, w linii prostej od punktu adresowego, ustalono następujące walory krajobrazowe - jezioro, rzeka albo inny akwen: obiekt bez ustalonej nazwy własnej - 560 m, Łyna - 800 m, Łyna/Лава - 800 m; teren leśny: obiekt bez ustalonej nazwy własnej - 440 m; park, skwer albo zieleniec: Park Kusocińskiego - 430 m, plac Trzech Krzyży - 480 m, Plac Andrzeja Wakara - 500 m. Nieruchomość leży w sąsiedztwie czynnej linii kolejowej, w odległości 350 m na północ. Sąsiedztwo to jest źródłem hałasu i drgań, w tym w porze nocnej, i wymaga uwzględnienia przy ocenie atrakcyjności położenia.

Charakterystyka rynku lokalnego

Analizowany rynek lokalny obejmuje miasto Olsztyn. W okresie ostatnich 36 miesięcy odnotowano na nim 6 957 transakcji lokalami mieszkalnymi na wolnym rynku. Mediana ceny jednostkowej wyniosła 8 688 zł/m², przy rozstępie ćwiartkowym od 7 416 zł/m² do 9 883 zł/m². Mediana powierzchni lokalu będącego przedmiotem obrotu to 48,30 m², a udział rynku pierwotnego - 33,5%.

Nieruchomość leży w granicach jednostki pomocniczej gminy: Osiedle Kętrzyńskiego. Na tym osiedlu odnotowano w tym samym okresie 585 transakcji, przy medianie ceny jednostkowej 7 848 zł/m² i rozstępie ćwiartkowym od 6 825 zł/m² do 8 846 zł/m². Dominującym przeznaczeniem terenu w otoczeniu transakcji jest MW. Charakterystyka osiedla wyprowadzona z transakcji przypisanych do tej jednostki (864 transakcje z lat 2021–2026): największy obrót notują ulice Kołobrzeska (303 transakcje, mediana 7 580 zł/m²), Dworcowa (116 transakcji, mediana 7 106 zł/m²), Wojciecha Kętrzyńskiego (85 transakcji, mediana 8 500 zł/m²), Pana Tadeusza (63 transakcje, mediana 7 469 zł/m²), Tadeusza Kościuszki (48 transakcji, mediana 6 092 zł/m²). Zabudowa: zabudowa niska i średniowysoka, trzy do pięciu kondygnacji. Mediana powierzchni lokalu będącego przedmiotem obrotu wynosi 46,90 m², a udział rynku pierwotnego - 18,5%.

Granic jednostek pomocniczych gminy nie prowadzi żaden rejestr urzędowy - nie zawiera ich ani Państwowy Rejestr Granic, ani rejestr TERYT. Przypisanie osiedla jest wobec tego informacją pomocniczą z opracowania własnego, a nie ustaleniem urzędowym, i nie stanowi podstawy ustalenia wartości.

Obiekty w otoczeniu nieruchomości

Otoczenie rozpoznano w opracowaniu własnym, na danych niepochodzących z rejestru urzędowego. Odległości podano w linii prostej od punktu adresowego nieruchomości do najbliższego punktu obiektu, z zaokrągleniem do 10 m. Kolumna „Promień badania" wskazuje zasięg, w jakim danego rodzaju obiektu szukano; zapis „nie stwierdzono" oznacza, że w tym promieniu obiektu nie ujawniono, a nie że go nie ma.

Udogodnienia w otoczeniu

Źródła uciążliwości w otoczeniu

W przyjętych promieniach badania stwierdzono obiekty w 11 kategoriach udogodnień na 11 badanych. Stwierdzone źródła uciążliwości: droga o dużym natężeniu ruchu, czynna linia kolejowa, cmentarz, teren przemysłowy albo zakład produkcyjny. Ustalenie ma charakter poglądowy i wymaga potwierdzenia podczas oględzin; brak obiektu w bazie nie jest dowodem jego nieistnienia w terenie.

Opis otoczenia charakteryzuje przedmiot wyceny, natomiast nie stanowi cechy rynkowej korygującej ceny transakcyjne. Rejestr Cen Nieruchomości nie opisuje otoczenia nieruchomości podobnych, więc nie ma podstawy do zestawienia obu stron porównania i wyliczenia poprawki. Źródło: opracowanie własne (dane niepochodzące z rejestru urzędowego).

5.2. Stan prawny nieruchomości

Wycena zakłada, że nieruchomość jest wolna od obciążeń oraz praw osób trzecich nieujawnionych w dokumentach wskazanych powyżej.

Dane lokalu przyjęte do opracowania (numer księgi wieczystej, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, kondygnacja, liczba izb) pochodzą z dokumentu, którym jest księga wieczysta nr OL1O/00023654/9, dział I-O oraz dział I-Sp. Wielkości udziału nie wyliczono z powierzchni lokalu - udział ustala akt ustanowienia odrębnej własności, a nie proporcja metrażu.

5.3. Dostęp do drogi publicznej

Nieruchomość ma adres przy ul. MAZURSKiej, a punkt adresowy budynku jest do tej ulicy przypisany w ewidencji miejscowości, ulic i adresów. Z adresu wynika więc, że dojazd do nieruchomości odbywa się od ul. MAZURSKiej.

Podstawa tego ustalenia i jego granice. Jest to ustalenie wyprowadzone z adresu, a nie odczytane z rejestru gruntów. Adres przy ulicy czyni dostęp do drogi publicznej wysoce prawdopodobnym, ale dowodem prawnym nie jest: wjazd na nieruchomość bywa urządzony z drogi wewnętrznej albo przez służebność ustanowioną na działce sąsiedniej, a sama ulica bywa drogą wewnętrzną, a nie publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Rozstrzygnięcie daje wypis z rejestru gruntów wraz z mapą zasadniczą oraz wykaz dróg publicznych zarządcy drogi; rzeczoznawca majątkowy może niniejsze ustalenie zastąpić własnym, dokonanym podczas oględzin.

Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem prawidłowego korzystania z nieruchomości i wpływa na jej wartość. Położenie nieruchomości względem układu drogowego przedstawia mapa lokalizacji w rozdziale 5.1.

5.4. Stan zagospodarowania i infrastruktura techniczna

5.5. Opis budynku

Budynek, w którym położony jest lokal, ma 6 kondygnacji nadziemnych, a jego funkcja ogólna została opisana jako „budynek wielorodzinny". Źródło: Baza Danych Obiektów Topograficznych BDOT10k, warstwa budynków OT_BUBD_A, Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Liczba kondygnacji jest daną ewidencyjną budynku i nie zastępuje ani roku budowy, ani oceny stanu technicznego.

Rok budowy: ⟨UZUPEŁNIĆ: rok budowy budynku - dokumentacja techniczna budynku albo oględziny⟩. Stan techniczny budynku: ⟨KRYTYCZNE: stan techniczny budynku - oględziny⟩. Wyposażenie w instalacje: ⟨UZUPEŁNIĆ: wyposażenie w instalacje i sposób ogrzewania - oględziny⟩.

Ochrona konserwatorska budynku

Poziom cen w budynku

Pod adresem MAZURSKA 14 odnotowano w Rejestrze Cen Nieruchomości, w okresie 60 miesięcy poprzedzających datę wyceny, 1 transakcję lokalami (od 2022-03-30 do 2022-03-30).

Ceny w obu kolumnach zaktualizowano na datę wyceny współczynnikiem wynikającym z trendu oszacowanego na rynku miasta - bez tego zestawiono by ceny z różnych lat i wyższy poziom wychodziłby tam, gdzie transakcje są po prostu świeższe.

Wniosku nie sformułowano: pod tym adresem odnotowano 1 transakcji, a wniosek o poziomie cen w budynku formułujemy dopiero od 5. Mediana kilku cen nie jest miarą poziomu cen w budynku - przy dwóch i trzech transakcjach mediana losowej połowy zbioru różni się od mediany drugiej połowy przeciętnie o ponad dziesięć procent, czyli o tyle, ile miałaby wynosić stwierdzana różnica. Liczby powyżej podano, żeby czytelnik wiedział, na czym wniosku nie oparto.

Poziom cen w budynku NIE jest cechą korygującą wycenę i nie wszedł do obliczeń: ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych są już cenami z konkretnych budynków, więc poprawka z tego tytułu liczyłaby tę samą informację dwa razy.

5.6. Opis lokalu

5.7. Dokumentacja fotograficzna

⟨UZUPEŁNIĆ: dokumentacja fotograficzna nieruchomości - oględziny⟩

6. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Przeznaczenie terenu jest cechą wartościotwórczą o znaczeniu prawnym: wyznacza dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości i wpływa na krąg potencjalnych nabywców.

Ustalenie dla nieruchomości wycenianej. ⟨UZUPEŁNIĆ: przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy - wypis i wyrys z planu miejscowego⟩

Ustalenie dla otoczenia. Na podstawie przeznaczenia ujawnionego w Rejestrze Cen Nieruchomości dla działek sąsiednich przyjęto symbol MW (najbliższa działka z ujawnionym przeznaczeniem w odległości 3 m). Odpowiada to ocenie cechy otoczenia jako przeciętne. Ustalenie opisuje sąsiedztwo, a nie działkę, na której położony jest wyceniany lokal.

Krajowa integracja planów służy tu wyłącznie jako materiał poglądowy. Usługa udostępnia treść planów do rysowania, ale nie odpowiada na zapytania o atrybuty punktu, więc symbolu przeznaczenia nie da się z niej odczytać w sposób nadający się do ustalenia w operacie.

7. ZASTOSOWANA PROCEDURA SZACOWANIA

Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wybór podejścia uzasadnia dostępność cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz znajomość cech tych nieruchomości, co stanowi warunek zastosowania podejścia porównawczego. Metodę porównywania parami przyjęto jako właściwą wobec liczebności i jednorodności zbioru nieruchomości podobnych.

Procedura obejmowała następujące czynności:

1. wyznaczenie rynku lokalnego oraz okresu badania cen,
2. zebranie transakcji nieruchomościami podobnymi i ich oczyszczenie,
3. określenie trendu zmian cen i aktualizację cen na datę wyceny,
4. ustalenie cech rynkowych, ich wag oraz skal ocen,
5. dobór nieruchomości do porównań,
6. określenie poprawek i cen skorygowanych,
7. ustalenie wartości rynkowej wraz z miarami jej rozproszenia.

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

8.1. Rynek lokalny i okres badania cen

Analizą objęto lokale mieszkalne będące przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, w promieniu 500 m od nieruchomości wycenianej, w okresie 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny.

8.2. Oczyszczenie próbki

Do analizy pozyskano 193 transakcje. Po zastosowaniu kryteriów rynkowości zachowano w zbiorze 185 transakcji. Odrzucono 8 transakcji z następujących przyczyn:

8.3. Poziom i zróżnicowanie cen

Ceny jednostkowe w przyjętej próbce, zaktualizowane na datę wyceny, kształtują się w przedziale od 3 901 zł/m² do 13 412 zł/m².

Do wyznaczenia zakresu cen odrzucono po 5% obserwacji skrajnych z obu stron rozkładu, przyjmując przedział od 5 330 zł/m² do 12 297 zł/m². Odstąpiono w ten sposób od rozpiętości między pojedynczą transakcją najtańszą a najdroższą, która skalowałaby wszystkie poprawki dwiema obserwacjami skrajnymi. Zakres cen przyjęty do określenia poprawek wynosi ΔC = 6 968 zł/m², czyli 73,2% ustalonej ceny jednostkowej.

8.4. Trend zmian cen

Analiza wykazała trend zmian cen jednostkowych na poziomie 8,41% w skali roku. Oszacowania dokonano metodą regresji logarytmiczno-liniowej ceny jednostkowej względem czasu na próbie 13 792 transakcji, przy współczynniku determinacji R² = 0,324. Ceny transakcyjne przyjęte do porównań zaktualizowano na datę wyceny współczynnikiem wynikającym z tego trendu. Współczynnik dla pojedynczej transakcji wynosi (1 + 8,41%) podniesione do potęgi równej liczbie lat między datą transakcji a datą wyceny.

8.5. Rynek miasta i rynek dzielnicy

Poniższe zestawienie opisuje rynek szerzej niż próbka przyjęta do porównań: obejmuje 60 miesięcy poprzedzających datę wyceny, czyli okres dłuższy niż okno doboru nieruchomości podobnych z rozdziału 8.1 (24 miesięcy), i nie ogranicza się do sąsiedztwa nieruchomości. Ceny sprowadzono na datę wyceny współczynnikiem wynikającym z trendu (7,32% w skali roku), więc w jednej tabeli nie ma cen z różnych lat. Próbkę oczyszczono tą samą regułą, co próbkę porównawczą - patrz rozdział 8.2.

Mediana rynku miasta podana w rozdziale 5.1 (8 688 zł/m²) różni się od podanej niżej, i jest to różnica zamierzona: tamta opisuje 36 miesięcy i służy umiejscowieniu nieruchomości w rynku, a niniejsza obejmuje 60 miesięcy z cenami sprowadzonymi na datę wyceny. Obie liczby dotyczą tego samego rynku, ale innego okresu, i nie wolno ich zestawiać ze sobą bez tego zastrzeżenia.

Mediana cen w dzielnicy Osiedle Kętrzyńskiego różni się od mediany całego miasta o −4,9%; na dzielnicę przypada 8,1% transakcji objętych analizą.

Transakcje skrajne

Transakcje o najwyższych i najniższych cenach jednostkowych pochodzą z próbki po oczyszczeniu, opisanej w rozdziale 8.2, a nie z danych surowych. Reguła odsiewu: odrzucono transakcje inne niż wolnorynkowe, sprzedaże udziałów ułamkowych, transakcje obejmujące wiele lokali, pozycje bez wiarygodnej powierzchni albo lokalizacji, a na koniec ceny odstające według testu odchylenia bezwzględnego od mediany (MAD). Bez tego odsiewu w miejscu ceny najwyższej stanęłaby w operacie omyłka rejestru - najczęściej błędnie wpisany metraż - a rzeczoznawca podpisałby się pod tym, że to poziom rynku. Numerów lokali nie podajemy: adres budynku wystarcza do oceny transakcji, a numer mieszkania razem z ceną i datą wskazywałby na konkretne gospodarstwo domowe.

Najwyższe ceny jednostkowe w dzielnicy Osiedle Kętrzyńskiego

Najniższe ceny jednostkowe w dzielnicy Osiedle Kętrzyńskiego

Transakcje skrajne opisują rozpiętość rynku, a nie jego poziom, i nie stanowią podstawy ustalenia wartości. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne z rozdziału 10.1.

9. CECHY RYNKOWE, WAGI I SKALE OCEN

W wyniku analizy rynku lokalnego ustalono, że na poziom cen lokali mieszkalnych wpływają następujące cechy rynkowe:

Przyjęte skale ocen wraz z opisem poszczególnych stopni:

1. Atrakcyjność położenia - waga 35,0%.

Strefę wyznaczono na podstawie poziomu cen jednostkowych w otoczeniu nieruchomości, obliczonego jako mediana cen transakcyjnych w siatce o boku 500 m, zaktualizowanych na datę wyceny.

2. Powierzchnia użytkowa - waga 20,0%.

Na rynku mieszkaniowym cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem powierzchni - lokale mniejsze osiągają wyższe ceny za metr kwadratowy.

3. Położenie na kondygnacji - waga 15,0%.

Parter i kondygnacje podziemne są mniej pożądane ze względu na prywatność, hałas i bezpieczeństwo; kondygnacje najwyższe bywają mniej atrakcyjne w budynkach bez windy.

4. Rodzaj rynku - waga 10,0%.

Rynek pierwotny oznacza lokal nowy, o wyższym standardzie technicznym. W Rejestrze Cen Nieruchomości jest to jedyna dostępna przesłanka stanu technicznego - rejestr nie zawiera ani roku budowy, ani standardu wykończenia.

5. Otoczenie i przeznaczenie terenu - waga 10,0%.

Przeznaczenie terenu w otoczeniu według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo - wobec jego braku - według przeznaczenia ujawnionego w Rejestrze Cen Nieruchomości dla działek sąsiednich.

6. Liczba kondygnacji budynku - waga 10,0%.

Liczbę kondygnacji budynku, w którym położony jest lokal, ustalono z Bazy Danych Obiektów Topograficznych BDOT10k prowadzonej przez Głównego Geodetę Kraju, przez przypisanie punktu adresowego lokalu do obrysu budynku. Cecha opisuje rodzaj zabudowy - zabudowę niską, typową zabudowę wielorodzinną oraz zabudowę wysoką - i nie jest tożsama z rokiem budowy ani ze stanem technicznym budynku, których żaden rejestr publiczny nie udostępnia.

9.1. Uzasadnienie przyjętych wag

Wagi cech przyjęto ekspercko, na podstawie znajomości rynku lokalnego i praktyki wyceny lokali mieszkalnych. Niezależnie od nich oszacowano wpływ poszczególnych cech na zróżnicowanie cen z danych transakcyjnych - regresją logarytmiczno-liniową ceny jednostkowej względem ocen cech, na szerokiej próbce rynku. Zestawienie służy kontroli przyjętych wag; to wagi eksperckie są podstawą obliczeń.

Oszacowanie oparto na 11 553 transakcjach, przy współczynniku determinacji R² = 0,134 - dopasowanie uznano za wystarczające do kontroli wag.

Cechy, dla których waga przyjęta odbiega od wpływu wynikającego z danych o więcej niż dziesięć punktów procentowych, wymagają komentarza rzeczoznawcy:

• Położenie na kondygnacji - różnica −10,9%.
• Liczba kondygnacji budynku - różnica +11,1%.

Ograniczenia tego oszacowania: oceny cech są porządkowe, więc współczynnik opisuje wpływ jednego stopnia skali, a nie wielkości ciągłej; cechy bywają wzajemnie skorelowane, przez co podział wpływu między nie jest w części arbitralny; regresja opisuje rynek jako całość, a nie wycenianą nieruchomość.

9.2. Cechy nieuwzględnione i przyczyny ich pominięcia

Poniższe cechy rynkowe wpływają na wartość lokali mieszkalnych, lecz nie zostały uwzględnione w niniejszym opracowaniu, ponieważ wykorzystany rejestr publiczny nie zawiera odpowiednich danych. Ich ustalenie wymaga czynności rzeczoznawcy.

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

10.1. Nieruchomości przyjęte do porównań

Do porównań przyjęto 3 nieruchomości o najwyższym stopniu podobieństwa do przedmiotu wyceny. Sposób doboru: automatyczny. Zbioru porównawczego nie wskazywał rzeczoznawca: nieruchomości uszeregował algorytm według miary podobieństwa dla cech mieszanych, a do porównań weszły pozycje o najwyższym stopniu podobieństwa. Weryfikacja i ewentualna zmiana tego doboru należą do rzeczoznawcy.

10.2. Zestawienie ocen cech rynkowych

10.3. Obliczenie poprawek i cen skorygowanych

Nieruchomość porównawcza nr 1 - Dąbrowszczaków 29a, transakcja z dnia 30 lipca 2025 r., cena jednostkowa 8 506 zł/m² (po aktualizacji na datę wyceny).

Cena jednostkowa 8 506 zł/m² skorygowana o sumę poprawek +871 zł/m² daje cenę skorygowaną 9 377 zł/m².

Nieruchomość porównawcza nr 2 - Dąbrowszczaków 29a, transakcja z dnia 30 lipca 2025 r., cena jednostkowa 8 336 zł/m² (po aktualizacji na datę wyceny).

Cena jednostkowa 8 336 zł/m² skorygowana o sumę poprawek +871 zł/m² daje cenę skorygowaną 9 207 zł/m².

Nieruchomość porównawcza nr 3 - Dąbrowszczaków 29a, transakcja z dnia 31 lipca 2025 r., cena jednostkowa 9 119 zł/m² (po aktualizacji na datę wyceny).

Cena jednostkowa 9 119 zł/m² skorygowana o sumę poprawek +871 zł/m² daje cenę skorygowaną 9 990 zł/m².

10.4. Wartość jednostkowa i wartość rynkowa

Jako wartość jednostkową przyjęto średnią arytmetyczną cen skorygowanych 3 nieruchomości przyjętych do porównań:

C = 9 525 zł/m²

Wartość rynkowa nieruchomości:

WR = 9 525 zł/m² × 57,70 m² = 549 600 zł

10.5. Miary rozproszenia i kontrola wyniku

Przedział ufności wyznaczono na podstawie rozproszenia cen skorygowanych w szerszej puli nieruchomości najbardziej podobnych, a nie wyłącznie w zbiorze przyjętym do porównań. Odchylenie policzone na kilku obserwacjach mierzy jednorodność akurat wybranego zbioru, a nie niepewność oszacowania, i sugerowałoby dokładność, której dane nie mają.

11. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Wartość rynkowa prawa, którym jest prawo własności nieruchomości lokalowej, dla lokalu położonego pod adresem: Olsztyn, ul. MAZURSKA 14, lok. 14, według stanu na datę określenia stanu nieruchomości i według poziomu cen na dzień 12 sierpnia 2026 r., wynosi:

WR = 549 600 zł

słownie: pięćset czterdzieści dziewięć tysięcy sześćset złotych

Wartość podano w zaokrągleniu, ponieważ dokładność metody porównawczej nie uzasadnia podawania wyniku z dokładnością do złotego.

Zastrzeżenie: powyższa wartość jest wartością wstępną. W chwili jej określenia nie ustalono standard wykończenia lokalu ani stan techniczny budynku. Są to cechy stanu nieruchomości wpływające na jej wartość, a Rejestr Cen Nieruchomości ich nie zawiera - ustala się je podczas oględzin. Dokument nie podstawia w ich miejsce żadnej wartości domyślnej, bo byłoby to ustalenie zmyślone. Po ich uzupełnieniu wartość podlega przeliczeniu, a niniejsze zastrzeżenie przestaje obowiązywać.

12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

12.1. Klauzule dotyczące statusu opracowania

1. Niniejsze opracowanie jest projektem operatu szacunkowego i nie stanowi operatu szacunkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Charakter operatu uzyskuje dopiero po zweryfikowaniu, uzupełnieniu i podpisaniu przez rzeczoznawcę majątkowego, który ponosi odpowiedzialność za jego treść.
2. Operat szacunkowy stanowi autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Niniejsze opracowanie sporządzono z wykorzystaniem systemu automatycznej analizy danych z Rejestru Cen Nieruchomości; przyjęte założenia, dobór nieruchomości podobnych oraz wynik podlegają weryfikacji rzeczoznawcy majątkowego, który opatruje operat podpisem i ponosi odpowiedzialność za jego treść.
3. Opracowanie zawiera pola oznaczone jako wymagające uzupełnienia. Ich wypełnienie wymaga oględzin nieruchomości oraz analizy dokumentów, których system nie posiada.
4. Wartość określono wyłącznie na podstawie cen transakcyjnych pochodzących z rejestru publicznego, bez oględzin nieruchomości.

12.2. Klauzule dotyczące zakresu odpowiedzialności

1. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
2. Wartość nie uwzględnia podatku od towarów i usług ani innych zobowiązań podatkowych, które mogą powstać w związku ze zbyciem nieruchomości.
3. Wyłącza się odpowiedzialność za ukryte wady prawne i techniczne nieruchomości, których nie można było ustalić na podstawie dostępnych danych.
4. Opracowanie nie może być wykorzystywane do celu innego niż wskazany w rozdziale 3.

12.3. Zastrzeżenia wynikające z przeprowadzonej analizy

W toku analizy stwierdzono okoliczności wpływające na wiarygodność oszacowania:

1. Dobór prowadzono od położenia: 0 transakcji z tego samego budynku i 31 w promieniu 150 m ma pierwszeństwo przed transakcjami dalszymi, niezależnie od podobieństwa pozostałych cech.
2. 1 transakcji z najbliższego otoczenia nie uzyskało pierwszeństwa, bo ich cena jednostkowa odbiega od przyjętego poziomu odniesienia - wymagają sprawdzenia, czy są cenami rynkowymi.
3. Z próbki odrzucono 8 z 193 transakcji (sprzedaż udziału ułamkowego, nie całości: 4, cena jednostkowa odstająca (MAD): 3, cena jednostkowa poza zakresem rynku (odniesienie ogólnomiejskie): 1).

13. STAN UZUPEŁNIENIA OPRACOWANIA

Poniższe pola wymagają uzupełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego przed podpisaniem operatu. Pola oznaczone jako krytyczne uniemożliwiają wydanie operatu.

14. ZAŁĄCZNIKI

Wykaz dokumentów dołączanych do gotowego operatu szacunkowego:

1. Kopia dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej
2. Dokumentacja fotograficzna nieruchomości
3. Wydruk z elektronicznej księgi wieczystej
4. Wypis z kartoteki lokali oraz kartoteki budynków
5. Wydruk z mapy ewidencyjnej z lokalizacją nieruchomości

Opracowanie wygenerowane automatycznie. Wymaga weryfikacji i podpisu rzeczoznawcy majątkowego. Dane o cenach transakcyjnych pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości udostępnianego przez organy prowadzące państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny.